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原告马某与被告柯某、白某及第三人陈某租赁合同纠纷一案评析

  发布时间:2013-10-22 10:36:16


[案情介绍]

原告马某,男,汉族,现年35岁,甘肃省榆中县人,住榆中县小康营乡,农民。

被告柯某,男,汉族,现年38岁,甘肃省榆中县人,住榆中县小康营乡,农民。

被告白某,女,汉族,19721124日出生,住榆中县小康营乡,农民。

第三人陈某,男,汉族,现年38岁,甘肃省榆中县人,住榆中县小康营乡,农民。

2008年28日原告与被告签订《租房合同》一份,约定被告柯某将其所有的小康营街道37号铺面一间租给原告使用,租期六年。2012910日被告白某将原告租赁的小康营街道37号铺面一间出售给第三人陈某。原告起诉要求确认被告与第三人之间签订的《商铺买卖合同》无效并主张其在同等条件下的优先购买权。

经审理查明:

被告柯某与白某夫妻关系,小康营街道37号铺面一间系该夫妻共同财产。200828日原告与被告柯某签订《租房合同》一份,约定被告柯某将其所有的小康营街道37号铺面一间租给原告使用,租期六年,自2008年至2014年,租费每年2200元,于每年农历正月二十日交清,并约定被告柯某于200831日将房屋交原告使用。原告使用期间的房租已全部付清。2012910日被告白某没有通知原告马某便将原告租赁的小康营街道37号铺面一间出售给第三人陈某。

[讨论要点]

承租人优先购买权的认定

[问题解说]

承租人的优先购买权,是指出租人在租赁合同的有效期限内出卖租赁物时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。优先购买权的立法精神和目的就是要赋予承租人在购买承租房屋时的优先性,使出租人和承租人的租赁法律关系不因出租人的出卖行为而受到影响,维护交易秩序的稳定,促进市场经济的发展。出租人出卖租赁房屋,在同等条件下,卖给第三人和卖给承租人,其利益不受任何影响,出租人卖给承租人更有利于保护承租人利益。

我国《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。”

    本案中原、被告之间基于意思自治原则签订的《租房合同》真实有效,该合同对双方均有约束力,被告在原告租赁期间欲出售该房,应在合理期限内通知原告,原告在同等条件下享有优先购买权,但被告没有履行通知义务,使原告丧失了该项权利,应依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定处理。

[问题结论]

   一、被告白某与第三人陈某于20012910日签订的《商铺买卖合同》无效。

   二、被告柯某、白某出售其共同所有的小康营街道37号铺面一间时,同等条件下原告马某享有优先购买权。

 

 

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